Umlagefähige Nebenkosten: Was Vermieter nach der Betriebskostenverordnung umlegen dürfen

Kurz zusammengefasst: Umlagefähig sind nur Betriebskosten: laufende Kosten aus Eigentum und Gebrauch des Grundstücks, die § 2 der Betriebskostenverordnung in 17 Positionen aufzählt — von der Grundsteuer über Wasser, Heizung, Müll und Hauswart bis zur Gebäudeversicherung. Verwaltung sowie Instandhaltung und Instandsetzung gehören ausdrücklich nicht dazu (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Umlegen dürfen Sie die Kosten nur, wenn der Mietvertrag es vereinbart; „sonstige Betriebskosten“ (Nr. 17) zusätzlich nur, wenn der Vertrag sie einzeln benennt. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung ist das Hausgeld deshalb nie eins zu eins umlagefähig: Verwaltervergütung, Erhaltungsrücklage und Reparaturen bleiben bei Ihnen, die Grundsteuer kommt in aller Regel aus Ihrem eigenen Bescheid dazu.^[1][2]

Dieser Beitrag beantwortet die Frage, was auf den Mieter umgelegt werden darf. Wie hoch Sie die Vorauszahlung bei einer neuen Vermietung ansetzen, steht in Nebenkosten bei Neuvermietung festlegen; wie Sie am Jahresende abrechnen — Frist, Pflichtinhalte, Heizkosten —, in Nebenkostenabrechnung für Vermieter. Den Rechtsbegriff selbst erklärt das Glossar unter Betriebskosten.

Die 17 Positionen des § 2 BetrKV

Die Liste ist abschließend: Was keine der Nummern 1 bis 16 trifft, kann nur noch über Nr. 17 umgelegt werden — und nur, wenn es sich um laufende Betriebskosten im Sinne des § 1 BetrKV handelt.

Nr. 15 ist zuletzt mehrfach geändert worden: Die laufenden Entgelte für Kabelfernsehen und Breitbandanschlüsse sind seit dem 1. Juli 2024 nicht mehr umlagefähig, geblieben sind Betriebsstrom und Prüfung der Anlage; für Anlagen, die ab dem 1. Dezember 2021 errichtet wurden, gelten Nr. 15 a und b gar nicht mehr (§ 2 S. 2 BetrKV).^[1] Für ein Glasfaser-Bereitstellungsentgelt gelten eigene Grenzen: Der Mieter trägt es nur bei wirtschaftlicher Umsetzung, bei einer aufwändigen Maßnahme nur, wenn Sie vorher, soweit möglich, drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste gewählt haben (§ 556 Abs. 3a BGB).^[3]

Die Grundsteuer ist die erste Position der Liste und damit umlagefähig, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vereinbart. Der Bescheid der Gemeinde geht an Sie als Eigentümer; Sie geben den Jahresbetrag in der Abrechnung nach dem vereinbarten Schlüssel weiter. Vertragsformen, Bescheidänderungen und Verteilung erklärt Grundsteuer auf Mieter umlegen.

Was nicht umlagefähig ist

§ 1 Abs. 2 BetrKV nimmt zwei Gruppen ausdrücklich aus:^[2]

• Verwaltungskosten: Arbeitskräfte und Einrichtungen für die Verwaltung des Gebäudes, die Aufsicht, der Wert Ihrer eigenen Verwaltungsarbeit, die Prüfung des Jahresabschlusses und die Geschäftsführung. Dazu zählt die Vergütung einer Hausverwaltung oder des WEG-Verwalters.
• Instandhaltung und Instandsetzung: alles, was Mängel durch Abnutzung, Alterung und Witterung beseitigt — Reparaturen am Dach, an der Heizung, am Aufzug, der Austausch defekter Teile.

Daraus folgen die Abgrenzungen, an denen Abrechnungen in der Praxis scheitern:

• Anschaffung statt Betrieb: Was ein Gerät erst ins Haus bringt, gehört nicht zu den laufenden Betriebskosten. Der Bundesgerichtshof hat das für die Miete von Rauchwarnmeldern entschieden: Sie steht dem Kauf gleich und ist nicht umlagefähig (Urteil vom 11.05.2022, VIII ZR 379/20).^[4]
• Mischrechnungen: Erledigt der Hauswart auch Reparaturen oder Verwaltungsarbeit, ist dieser Anteil herauszurechnen (Nr. 14). Dasselbe gilt für Wartungsverträge, die Reparaturen einschließen.
• Eigene Arbeit: Reinigen Sie das Treppenhaus oder pflegen Sie den Garten selbst, dürfen Sie den Betrag ansetzen, den ein Unternehmen ohne Umsatzsteuer verlangen würde (§ 1 Abs. 1 S. 2 BetrKV). Ihre Verwaltungs- und Reparaturarbeit bleibt bei Ihnen.
• Leerstand: Der Anteil einer leerstehenden Wohnung geht nicht auf die übrigen Mieter über, sondern bleibt bei Ihnen — die Einzelheiten stehen in der Nebenkostenabrechnung für Vermieter.

Über allem steht das Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 S. 1 BGB: Auch eine umlagefähige Position darf nur in der Höhe weitergegeben werden, die ein wirtschaftlich handelnder Vermieter verursacht hätte.^[3]

Sonstige Betriebskosten: nur, was der Mietvertrag benennt

Nr. 17 ist keine Sammelposition für alles Übrige. Sonstige Betriebskosten sind nur umlagefähig, wenn ihre Umlage mit dem Mieter im Einzelnen vereinbart ist; der Bundesgerichtshof hat das am Beispiel der Dachrinnenreinigung entschieden, die als sonstige Betriebskosten umgelegt werden kann (Urteil vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03).^[5] Eine Klausel „sowie sonstige Betriebskosten“ ohne Aufzählung trägt also keine einzige Position.

Prüfen Sie für jede Kostenart, die Sie unter Nr. 17 umlegen wollen, drei Dinge: Entsteht sie laufend (§ 1 Abs. 1 BetrKV)? Ist sie weder Verwaltung noch Instandhaltung? Steht sie mit Namen im Mietvertrag? Fehlt eines davon, tragen Sie die Kosten selbst. In der Abrechnung weisen Sie sonstige Betriebskosten ebenfalls einzeln aus, nicht als Sammelposten.

Die Vertragsklausel: ohne Vereinbarung trägt der Vermieter

§ 556 Abs. 1 BGB erlaubt, dass der Mieter die Betriebskosten trägt — er muss es nicht. Ohne Vereinbarung sind sie mit der Miete abgegolten.^[3] Für die Nummern 1 bis 16 reicht eine knappe Klausel: Nach dem Bundesgerichtshof genügt in der Wohnraummiete die — auch formularmäßige — Vereinbarung, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt; der Katalog muss weder beigefügt noch die Verordnung ausdrücklich genannt werden (Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15).^[6] Üblich und klarer ist der Verweis auf § 2 BetrKV, ergänzt um die einzeln benannten sonstigen Betriebskosten.

In den Vertrag gehören außerdem:

• Vorauszahlung oder Pauschale: Über Vorauszahlungen rechnen Sie jährlich ab, eine Pauschale wird nicht abgerechnet (§ 556 Abs. 2 und 3 BGB). Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
• Umlageschlüssel: nur nötig, wenn Sie von der Wohnfläche abweichen wollen (Abschnitt „Umlageschlüssel“).
• Abrechnungszeitraum: meist das Kalenderjahr — bei einer Eigentumswohnung sinnvollerweise derselbe wie bei der Eigentümergemeinschaft.

Die Mietvertrag-Vorlage enthält die Umlageklausel mit Verweis auf § 2 BetrKV und ein Feld für die sonstigen Betriebskosten.

Vermietete Eigentumswohnung: welche Teile des Hausgelds umlagefähig sind

Das Hausgeld ist der Vorschuss, den Sie als Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft zahlen — für die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums und für die Erhaltungsrücklage (§ 28 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG).^[7] Es ist ein Begriff des Wohnungseigentumsrechts, nicht des Mietrechts. Umlagefähig ist nur der Teil, der zugleich eine Betriebskostenposition ist:

Wer nur die Hausgeldabrechnung bereinigt, übersieht die Grundsteuer deshalb leicht.^[8]

Verteilt wird, wenn der Mietvertrag nichts anderes bestimmt, nach dem Schlüssel der Eigentümergemeinschaft, meist den Miteigentumsanteilen — es sei denn, er widerspricht billigem Ermessen; dann gilt die Wohnfläche (§ 556a Abs. 3 BGB).^[9] Die Zeilen der Hausgeldabrechnung ordnet der Rechner Nebenkostenabrechnung aus der Hausgeldabrechnung erstellen der jeweiligen BetrKV-Nummer zu; Sie entscheiden je Position, ob sie auf den Mieter umgelegt wird.

Umlageschlüssel: wie die Kosten verteilt werden

Steht im Mietvertrag nichts anderes, werden Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt; Kosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, nach diesem Verbrauch (§ 556a Abs. 1 BGB). Andere Schlüssel — Personenzahl, Wohneinheiten — müssen vereinbart sein. Einseitig umstellen dürfen Sie nur auf eine verbrauchs- oder verursachungsabhängige Verteilung, durch Erklärung in Textform und nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums (§ 556a Abs. 2 BGB).^[9]

Heiz- und Warmwasserkosten folgen der Heizkostenverordnung und werden mindestens zur Hälfte nach dem erfassten Verbrauch verteilt. Wie die Schlüssel in der Abrechnung angegeben werden und was bei Leerstand und Personenschlüssel gilt, steht in der Nebenkostenabrechnung für Vermieter.

Nebenkosten pro Quadratmeter: Vergleichswerte

Einen gesetzlichen Höchstbetrag je Quadratmeter gibt es nicht. Umgelegt werden die tatsächlich angefallenen Kosten, begrenzt durch die vereinbarten Positionen und das Wirtschaftlichkeitsgebot. Als Vergleich taugt der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds: Für das Abrechnungsjahr 2024 lagen die Betriebskosten im Durchschnitt bei 2,67 € je Quadratmeter und Monat; fallen alle Kostenarten an, summieren sich die Durchschnittswerte auf bis zu 3,68 €.^[10]

Die Einzelwerte sind bundesweite Durchschnitte aus der Übersicht des Mieterbunds,^[11] keine Richtwerte für Ihr Haus: Für die Vorauszahlung einer konkreten Wohnung rechnen Sie mit den Belegen des Objekts, wie in Nebenkosten bei Neuvermietung festlegen beschrieben.

Häufige Fragen

Welche Nebenkosten sind umlagefähig?

Die 17 Positionen des § 2 BetrKV: Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung und Müll, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Gebäudeversicherungen, Hauswart, Antenne bzw. Verteilanlage, Wäschepflege und sonstige Betriebskosten. Voraussetzung ist eine Umlagevereinbarung im Mietvertrag; sonstige Betriebskosten müssen dort einzeln benannt sein.

Welche Nebenkosten sind nicht umlagefähig?

Verwaltungskosten und Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Dazu gehören die Vergütung einer Hausverwaltung, Kontoführungsgebühren, Reparaturen und die Erhaltungsrücklage einer Eigentümergemeinschaft. Ebenfalls nicht umlagefähig sind Anschaffungen wie gemietete Rauchwarnmelder — sie entstehen nicht laufend (BGH, VIII ZR 379/20) — und seit dem 1. Juli 2024 die laufenden Kabel-TV-Entgelte.

Ist das Hausgeld auf den Mieter umlagefähig?

Nur teilweise. Umlagefähig sind die Positionen des Hausgelds, die zugleich Betriebskosten sind — Wasser, Heizung, Müll, Reinigung, Hausmeister, Gebäudeversicherung. Verwaltervergütung, Erhaltungsrücklage und Reparaturen bleiben beim Eigentümer. Die Grundsteuer steht in aller Regel nicht im Hausgeld; Sie legen sie aus Ihrem eigenen Bescheid um.

Welche öffentlichen Lasten zählen zu den Betriebskosten?

Ja, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vereinbart: Die Grundsteuer ist Nr. 1 des § 2 BetrKV. Bei einer Eigentumswohnung geht der Bescheid direkt an Sie und betrifft genau diese Wohnung.

Reicht im Mietvertrag ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung?

Für die Nummern 1 bis 16 ja; nach dem Bundesgerichtshof genügt sogar die Formulierung, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt. Sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 müssen Sie einzeln benennen, sonst sind sie nicht umlagefähig.

Wie hoch sind die Nebenkosten pro Quadratmeter?

Laut Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds im Abrechnungsjahr 2024 durchschnittlich 2,67 € je Quadratmeter und Monat, mit allen Kostenarten bis zu 3,68 €. Heizung und Warmwasser machen davon im Schnitt 1,32 € aus. Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht; abgerechnet werden die tatsächlichen Kosten.

Primärquellen: § 1 BetrKV (öffnet in neuem Tab), § 2 BetrKV (öffnet in neuem Tab), § 556 BGB (öffnet in neuem Tab), § 556a BGB (öffnet in neuem Tab), § 19 WEG (öffnet in neuem Tab), § 28 WEG (öffnet in neuem Tab), § 244 BewG (öffnet in neuem Tab), BGH VIII ZR 137/15 (öffnet in neuem Tab), BGH VIII ZR 167/03 (öffnet in neuem Tab), BGH VIII ZR 379/20 (öffnet in neuem Tab). Letzte fachliche Prüfung: 31. Oktober 2026. Heizkosten und CO₂-Kosten folgen eigenen Verordnungen; bei Altverträgen ohne klare Umlageklausel und bei gemischt genutzten Gebäuden lohnt eine fachliche Prüfung. Dieser Beitrag erklärt die allgemeine Rechtslage aus Vermietersicht und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.

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