Grundsteuer auf Mieter umlegen: Vertragsklausel, Reform 2025 und Abrechnung

Kurz zusammengefasst: Ja. Die Grundsteuer ist nach § 2 Nr. 1 BetrKV eine Betriebskostenart („laufende öffentliche Lasten des Grundstücks“) und darf auf den Mieter umgelegt werden, wenn der Mietvertrag ihm die Betriebskosten auferlegt; der Satz „Der Mieter trägt die Betriebskosten“ genügt. Fehlt die Vereinbarung, tragen Sie die Grundsteuer selbst. Umgelegt wird der Betrag aus dem Grundsteuerbescheid für das Abrechnungsjahr, seit 2025 also die Steuer nach der Grundsteuerreform, auch wenn sie gestiegen ist.^[1][2]

Welche anderen Kosten dazugehören, zeigt die Liste der umlagefähigen Nebenkosten. Dieser Beitrag behandelt nur die Grundsteuer: ob sie umgelegt werden darf, was die neuen Bescheide für die Abrechnung bedeuten, wie Sie sie bei Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung und Gewerbeanteil verteilen und in welche Abrechnung sie gehört. Die übrigen Kosten und den Aufbau der Abrechnung erklärt der Beitrag Nebenkostenabrechnung für Vermieter; was die Grundsteuer ist und wie sie berechnet wird, steht im Glossar unter Grundsteuer.

Wann Sie die Grundsteuer umlegen dürfen

Nach § 556 Abs. 1 BGB können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt; welche das sind, regelt die Betriebskostenverordnung, und die Grundsteuer steht dort an erster Stelle. An die Vereinbarung stellt der Bundesgerichtshof keine hohen Anforderungen: In der Wohnraummiete genügt die – auch formularmäßige – Abrede, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt. Der Katalog muss nicht beigefügt und die Verordnung nicht genannt sein; damit sind alle Betriebskosten im Sinne der Verordnung vereinbart, die Grundsteuer eingeschlossen.^[3]

Fehlt eine solche Abrede, etwa bei einer Inklusiv- oder Bruttomiete, trägt der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten (§ 535 Abs. 1 Satz 3 BGB).^[4] Einseitig nachschieben können Sie die Umlage nicht; sie braucht eine Vertragsänderung, der der Mieter zustimmt. Für neue Verträge enthält die Mietvertrag-Vorlage die Betriebskostenvereinbarung.

Wie die Grundsteuer beim Mieter ankommt, hängt von der Vertragsform ab:

Bei der Pauschale wirkt die Erhöhung ab dem übernächsten Monat nach der Erklärung. Hat sich die Grundsteuer rückwirkend erhöht, wirkt die Erklärung auf den Zeitpunkt der Erhöhung zurück, höchstens auf den Beginn des vorausgehenden Kalenderjahres, und nur, wenn Sie die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis der Erhöhung abgeben (§ 560 Abs. 2 BGB).^[5]

Grundsteuerreform 2025: neue Bescheide, neue Beträge in der Abrechnung

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach neuem Recht und mit neuen Hebesätzen erhoben. Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert fest und ermittelt daraus mit der Steuermesszahl den Messbetrag; die Gemeinde wendet darauf ihren Hebesatz an (§ 25 GrStG) und schickt den Grundsteuerbescheid.^[6][7]

Wie der Grundsteuerwert ermittelt wird, ist Ländersache. Nach dem Bundesfinanzministerium haben Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen eigene Modelle; Berlin, Bremen, das Saarland, Sachsen und ab 2027 Thüringen wenden das Bundesmodell mit abweichenden Steuermesszahlen an; in Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein haben die Gemeinden ein umfassenderes Hebesatzrecht. Für die Umlage spielt das Modell keine Rolle: Umgelegt wird der Betrag, den Ihr Bescheid festsetzt.

Die Reform sollte das Aufkommen insgesamt nicht erhöhen; für das einzelne Objekt kann die Steuer trotzdem steigen oder sinken. Für die Abrechnung heißt das:

• 2025 ist das erste Abrechnungsjahr nach neuem Recht. Haben Sie die Vorauszahlung noch nach der alten Grundsteuer bemessen, führt eine gestiegene Steuer zu einer Nachzahlung des Mieters, eine gesunkene zu einem Guthaben. Die Abrechnung für 2025 muss dem Mieter bis zum 31. Dezember 2026 zugehen; Zugang und Zeitplan stehen im Beitrag Nebenkostenabrechnung: Frist.
• Danach passen Sie die Vorauszahlung an. Nach einer Abrechnung kann jede Seite die Vorauszahlung durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Die Abrechnung 2025 enthält die neue Grundsteuer bereits und ist damit die Grundlage dafür.
• Erklären Sie die Veränderung. Legen Sie den neuen Bescheid zu den Belegen und nennen Sie in der Abrechnung den alten und den neuen Jahresbetrag.

Bescheid geändert: Nachberechnung vorbehalten, Erstattung weitergeben

Grundsteuerbescheide sind nicht immer endgültig: Ein Einspruch gegen den Grundsteuerwert, ein geänderter Messbetrag oder ein neuer Hebesatz können den Betrag nachträglich ändern. Die Gemeinde kann den Hebesatz bis zum 30. Juni mit Wirkung vom Beginn des Kalenderjahres festsetzen oder ändern (§ 25 Abs. 3 GrStG); die Festsetzung ist dann zu ändern (§ 27 Abs. 2 GrStG).^[8]

Für eine höhere Grundsteuer gilt die Abrechnungsfrist: Nach Ablauf der zwölf Monate ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Der Bundesgerichtshof hat 2012 gebilligt, dass der Vermieter sich in der Abrechnung die Nachberechnung einzelner Positionen vorbehält, soweit er ohne Verschulden an einer rechtzeitigen Abrechnung gehindert ist, und „alsbald nach Wegfall des Hindernisses“ nachberechnet. Im entschiedenen Fall hatte die Vermieterin alles außer der Grundsteuer endgültig abgerechnet, die rückwirkende Neufestsetzung angekündigt und innerhalb von drei Monaten nach dem neuen Bescheid nachberechnet. Die Verjährung der Nachforderung beginnt nicht, bevor der Vermieter den neuen Bescheid kennt.^[9]

Daraus folgen drei Schritte:

1. Rechnen Sie fristgerecht mit dem Bescheid ab, der vorliegt, und warten Sie nicht auf das Ende eines Einspruchs.
2. Kennzeichnen Sie die Grundsteuer als vorläufig, wenn eine Änderung absehbar ist, und nennen Sie den Grund (Einspruch, angekündigte Neufestsetzung).
3. Rechnen Sie nach, sobald der neue Bescheid da ist. Wer länger wartet als die drei Monate des entschiedenen Falls, gefährdet die Nachforderung.

Fällt die Grundsteuer niedriger aus, etwa nach einem erfolgreichen Einspruch, gehört die Ersparnis den Mietern des betroffenen Jahres: Betriebskosten sind nach § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB die Kosten, die dem Eigentümer tatsächlich entstehen, und die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB betrifft nur Nachforderungen des Vermieters, nicht ein Guthaben des Mieters. Korrigieren Sie die Abrechnung und zahlen Sie die Differenz aus, auch an inzwischen ausgezogene Mieter.

Umlageschlüssel: Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung, Stellplatz

Mehrfamilienhaus. Für ein Grundstück mit mehreren Wohnungen ergeht ein Bescheid über den Gesamtbetrag. Verteilt wird nach dem Schlüssel, den der Mietvertrag nennt; ist nichts vereinbart, nach dem Anteil der Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB).^[10] Anteile leer stehender Wohnungen tragen Sie selbst; sie werden nicht auf die übrigen Mieter verteilt.^[11] Ein Beispiel mit erfundenen Zahlen:

Eigentumswohnung. Jedes Wohnungs- und Teileigentum ist für die Grundsteuer ein eigenes Grundstück (§ 244 Abs. 3 Nr. 3 BewG); Steuerschuldner ist der Eigentümer, dem es zugerechnet ist (§ 10 GrStG).^[12][13] Der Bescheid kommt also zu Ihnen, nicht zur Eigentümergemeinschaft; die Grundsteuer läuft nicht über das Hausgeld und fehlt in der Jahresabrechnung des Verwalters. Für Ihre Abrechnung heißt das:

• Die Grundsteuer Ihrer Wohnung geht in voller Höhe an deren Mieter. Der WEG-Schlüssel, der nach § 556a Abs. 3 BGB mangels anderer Vereinbarung für die übrigen Kosten gilt, spielt für sie keine Rolle.
• Nehmen Sie die Hausgeldabrechnung als Grundlage, ergänzen Sie die Grundsteuer aus Ihrem eigenen Bescheid. Fehlt der Posten bei Ablauf der Frist, ist die Nachforderung insoweit ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB); ein Versehen entschuldigt die Verspätung in aller Regel nicht.
• Stellplatz oder Garage als Teileigentum haben einen eigenen Bescheid. Deren Grundsteuer legen Sie nur um, wenn der Stellplatz an denselben Mieter mitvermietet ist und die Betriebskostenvereinbarung ihn erfasst.

Gewerbe im Haus: kein Vorwegabzug, aber ein Urteil zur alten Grundsteuer

Liegt im Haus auch ein Laden, eine Praxis oder ein Büro, stellt sich die Frage nach einem Vorwegabzug: Sollen die Gewerbeeinheiten vorab einen größeren Teil der Grundsteuer tragen? Der Bundesgerichtshof hat das 2017 verneint: Die Grundsteuer sei eine ertragsunabhängige Objektsteuer; ein Vorwegabzug sei nur erforderlich, wenn die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten je Quadratmeter verursacht, und das muss der Mieter darlegen und beweisen.^[14]

Zwei Einschränkungen:

• Das Urteil betrifft die alte Grundsteuer. Der Senat stützte sich darauf, dass der Einheitswert auf weit zurückliegenden Wertverhältnissen beruhte (im Berliner Fall auf 1935) und keinen Zusammenhang zur Nutzungsaufteilung im Abrechnungsjahr hatte. Im Bundesmodell hängen Bewertungsverfahren und Steuermesszahl dagegen davon ab, ob ein Grundstück als Mietwohngrundstück oder als gemischt genutztes Grundstück gilt (§ 250 BewG, § 15 GrStG). Ob der Bundesgerichtshof seine Begründung auf die neuen Werte überträgt, hat er – soweit ersichtlich – noch nicht entschieden.^[15]
• Der Vertrag geht vor. Sieht Ihr Mietvertrag einen Vorwegabzug für Gewerbeflächen vor, rechnen Sie so ab. Eine Gewerbeeinheit als Teileigentum hat ohnehin einen eigenen Bescheid.

Wann die Grundsteuer in die Jahresabrechnung kommt

Die Grundsteuer wird für das Kalenderjahr festgesetzt (§ 27 Abs. 1 GrStG). Bleibt der Betrag gleich, kann die Gemeinde ihn durch öffentliche Bekanntmachung festsetzen; dann kommt kein neuer Bescheid, der letzte gilt weiter (§ 27 Abs. 3 GrStG). Fällig ist sie zu je einem Viertel am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November, auf Antrag in einem Jahresbetrag am 1. Juli (§ 28 GrStG).^[16]

Für die Abrechnung bedeutet das:

• Abrechnungszeitraum Kalenderjahr: Sie setzen den Jahresbetrag aus dem Bescheid für dieses Jahr an.
• Abweichender Zeitraum, etwa 1. Juli bis 30. Juni: Sie setzen die Hälfte aus jedem der beiden Kalenderjahre an, nach dem jeweils geltenden Bescheid.
• Mieterwechsel im Jahr: Die Grundsteuer ist eine kalte Position ohne Verbrauch und wird nach Tagen der Mietzeit verteilt; Rechenweg im Beitrag Nebenkostenabrechnung beim Mieterwechsel.
• Der Bescheid liegt früh vor. Anders als Heizkosten oder Hausgeld hängt die Grundsteuer an keinem Dritten, der spät abrechnet. Als Grund für eine verspätete Abrechnung taugt sie deshalb in aller Regel nicht; die Ausnahme ist der nachträglich geänderte Bescheid (siehe oben).

Den Gesamtbetrag aus kalten Betriebskosten, Heizkosten und Vorauszahlungen rechnet der Nebenkostenabrechnung-Rechner zusammen.

Checkliste

• Mietvertrag geprüft: Betriebskosten als Vorauszahlung oder Pauschale vereinbart, oder Inklusivmiete ohne Umlage
• Aktuellen Grundsteuerbescheid für das Abrechnungsjahr bei den Belegen; bei Eigentumswohnung den eigenen Bescheid, nicht die Hausgeldabrechnung
• Verteilerschlüssel aus dem Vertrag angewendet, sonst Wohnfläche; Leerstand beim Vermieter
• Gewerbeeinheiten: Vertrag auf Vorwegabzug geprüft, Teileigentum mit eigenem Bescheid getrennt
• Laufender Einspruch oder angekündigte Neufestsetzung in der Abrechnung als Vorbehalt vermerkt
• Geänderten Bescheid alsbald nachberechnet; Erstattungen an die Mieter des Jahres ausgezahlt
• Vorauszahlung nach der Abrechnung 2025 an die neue Grundsteuer angepasst (§ 560 Abs. 4 BGB)

Häufige Fragen

Darf ich die Grundsteuer auf den Mieter umlegen?

Ja, wenn der Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Die Grundsteuer gehört nach § 2 Nr. 1 BetrKV dazu, und nach dem Bundesgerichtshof genügt die Formulierung „der Mieter trägt die Betriebskosten“. Ohne eine solche Vereinbarung tragen Sie die Grundsteuer selbst.

Muss der Mieter die höhere Grundsteuer nach der Reform zahlen?

Ja, soweit er die Betriebskosten vertraglich übernommen hat. Umgelegt wird die Grundsteuer, die der Bescheid für das Abrechnungsjahr festsetzt, auch wenn sie seit 2025 höher ist. War die Vorauszahlung zu niedrig, führt das zu einer Nachzahlung; anschließend können Sie die Vorauszahlung nach § 560 Abs. 4 BGB anpassen.

Steht die Grundsteuer einer Eigentumswohnung in der Hausgeldabrechnung?

Nein. Jedes Wohnungseigentum ist für die Grundsteuer ein eigenes Grundstück, der Bescheid geht an Sie als Eigentümer. Die Grundsteuer nehmen Sie deshalb selbst in die Abrechnung für Ihren Mieter auf, in voller Höhe für die vermietete Wohnung.

Was gilt, wenn der Grundsteuerbescheid nachträglich geändert wird?

Bei einer Erhöhung nach Ablauf der Abrechnungsfrist können Sie nur nachfordern, wenn Sie die Verspätung nicht zu vertreten haben. Der Bundesgerichtshof hat gebilligt, die Grundsteuer in der Abrechnung unter Vorbehalt zu stellen und alsbald nach dem neuen Bescheid nachzuberechnen; im entschiedenen Fall innerhalb von drei Monaten. Eine Senkung geben Sie an die Mieter des betroffenen Jahres weiter.

Primärquellen: § 2 BetrKV (öffnet in neuem Tab), § 535 BGB (öffnet in neuem Tab), § 556 BGB (öffnet in neuem Tab), § 556a BGB (öffnet in neuem Tab), § 560 BGB (öffnet in neuem Tab), §§ 10, 25, 27, 28 GrStG (öffnet in neuem Tab), §§ 244, 250 BewG (öffnet in neuem Tab), BGH, Urteil vom 10. Februar 2016 – VIII ZR 137/15 (öffnet in neuem Tab), BGH, Urteil vom 12. Dezember 2012 – VIII ZR 264/12 (öffnet in neuem Tab), BGH, Urteil vom 10. Mai 2017 – VIII ZR 79/16 (öffnet in neuem Tab), BGH, Urteil vom 31. Mai 2006 – VIII ZR 159/05 (öffnet in neuem Tab), Bundesfinanzministerium – FAQ zur neuen Grundsteuer (öffnet in neuem Tab). Letzte fachliche Prüfung: 31. Oktober 2026. Landesrecht zur Grundsteuer, abweichende Vertragsklauseln, Gewerbemiete und preisgebundener Wohnraum können andere Regeln auslösen. Dieser Beitrag erklärt die allgemeine Rechtslage aus Vermietersicht und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.

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