Mieteinnahmen versteuern: Was vom Überschuss ans Finanzamt geht

Kurz zusammengefasst: Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG)^[1] und werden mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert. Versteuert wird nicht die Miete, sondern der Überschuss: Einnahmen minus Werbungskosten wie Abschreibung, Schuldzinsen und Reparaturen. Einen eigenen Freibetrag für Mieteinnahmen gibt es nicht; steuerfrei bleiben sie im Ergebnis nur, wenn Ihr gesamtes zu versteuerndes Einkommen unter dem Grundfreibetrag von 12.348 € (2026) liegt^[2] oder die Werbungskosten die Einnahmen übersteigen.

Ob sich Vermieten lohnt, entscheidet nicht die Kaltmiete, sondern was nach Kosten und Steuer übrig bleibt. Dieser Beitrag zeigt den Rechenweg, den das Finanzamt anlegt: was als Einnahme zählt, was Sie abziehen, wo die Fallen beim Kauf und bei der Vermietung an Angehörige liegen — und rechnet an einem Beispiel vor, was davon in Euro übrig bleibt.

Wie Mieteinnahmen besteuert werden

Wer eine Wohnung vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung — eine der sieben Einkunftsarten des Einkommensteuergesetzes. Es gibt keine eigene „Mietsteuer“ und keinen Sondersatz: Der Überschuss aus der Vermietung wird zu Ihren übrigen Einkünften (Lohn, Rente, Gewinn) addiert, und auf die Summe gilt der normale Einkommensteuertarif. Für den Überschuss gilt also Ihr persönlicher Grenzsteuersatz — der Satz auf den letzten verdienten Euro.

Ermittelt wird dieser Überschuss mit der Überschussrechnung: Einnahmen minus Werbungskosten. Maßgeblich ist das Kalenderjahr, in dem Geld fließt (§ 11 EStG)^[3]: Die Miete zählt in dem Jahr, in dem sie eingeht, eine Rechnung in dem Jahr, in dem Sie sie bezahlen. Ausnahme: Regelmäßig wiederkehrende Zahlungen zählen zu dem Jahr, zu dem sie wirtschaftlich gehören, wenn sowohl die Fälligkeit als auch die Zahlung innerhalb des kurzen Zeitraums rund um den Jahreswechsel liegen (in der Regel zehn Tage vor oder nach dem Jahresende). Eine gewöhnlich Anfang Dezember fällige Dezembermiete, die erst Anfang Januar eingeht, erfüllt diese Voraussetzung nicht; sie zählt grundsätzlich im Januar zum neuen Jahr.

Eine Wohnung zu vermieten ist in der Regel Vermögensverwaltung, kein Gewerbe (§ 14 AO)^[4]: Sie melden kein Gewerbe an und zahlen keine Gewerbesteuer. Auch Umsatzsteuer fällt bei der langfristigen Vermietung von Wohnraum nicht an (§ 4 Nr. 12 UStG)^[5].

Was als Einnahme zählt

Zu den Einnahmen gehört alles, was Sie für die Überlassung der Wohnung erhalten:

• die Kaltmiete, einschließlich eines Zuschlags für Möblierung, Stellplatz oder Garage,
• die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten,
• Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung; Erstattungen an den Mieter mindern im Jahr der Auszahlung die Einnahmen,
• Zahlungen, die der Mieter für Schäden oder rückständige Miete leistet.

Die Vorauszahlungen heben sich mit den bezahlten umlagefähigen Kosten meist auf — in der Steuererklärung stehen trotzdem beide Seiten: die Vorauszahlungen bei den Einnahmen, die Kosten bei den Werbungskosten. Wie Sie die Vorauszahlung bei der Neuvermietung realistisch bemessen, zeigt der Beitrag Nebenkosten bei Neuvermietung festlegen.

Werbungskosten: was Sie abziehen

Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die mit der Vermietung zusammenhängen (§ 9 EStG)^[6]. Die großen Posten:

Abschreibung: 2 % oder 3 % im Jahr

Das Gebäude nutzt sich ab, also verteilt das Gesetz seine Kosten über die Nutzungsdauer. Für Wohngebäude im Privatvermögen gilt die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG^[7]:

Bemessungsgrundlage sind die Kosten des Gebäudes, nicht des Grundstücks: Grund und Boden nutzen sich nicht ab. Den Kaufpreis teilen Sie deshalb in Boden- und Gebäudeanteil auf; die Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, eine Maklerprovision — verteilen sich im selben Verhältnis. Für Neubauten erlaubt § 7 Abs. 5a EStG statt der linearen AfA eine degressive Abschreibung von 5 % des jeweiligen Restwerts — wenn mit dem Bau zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 begonnen wurde oder der Kaufvertrag in diesem Zeitraum geschlossen und die Wohnung bis zum Ende des Fertigstellungsjahres gekauft wurde.

Erhaltungsaufwand und die 15-%-Grenze nach dem Kauf

Reparaturen und Modernisierungen, die Vorhandenes erhalten oder zeitgemäß ersetzen — neue Fenster, ein neues Bad, ein Anstrich —, sind Erhaltungsaufwand und im Jahr der Zahlung Werbungskosten. Größere Beträge dürfen Sie bei überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV)^[8], etwa um einen Jahresverlust zu glätten.

Die wichtigste Ausnahme betrifft frisch gekaufte Wohnungen: Geben Sie innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf für Instandsetzung und Modernisierung mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes aus (ohne Umsatzsteuer gerechnet), werden diese Kosten zu anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)^[9]. Dann sind sie nicht sofort abziehbar, sondern erhöhen die AfA-Basis und werden mit 2 % oder 3 % im Jahr abgeschrieben. Ausgenommen sind Erweiterungen und Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Ein Beispiel: Kostet das Gebäude 200.000 €, liegt die Grenze bei 30.000 € netto. Wer in den drei Jahren nach dem Kauf 32.000 € netto in Bad, Böden und Fenster steckt, schreibt den ganzen Betrag über Jahrzehnte ab statt ihn sofort abzuziehen. Wer vor der ersten Vermietung renoviert, plant Umfang und Zeitpunkt deshalb mit dieser Grenze im Blick — der Beitrag Wohnung vermieten: die Vorbereitung ordnet die Renovierung in den Ablauf ein.

Mieteinnahmen steuerfrei? Grundfreibetrag statt Freibetrag

Einen Freibetrag speziell für Mieteinnahmen gibt es nicht. Ob Steuer anfällt, entscheidet sich an drei Stellen:

1. Grundfreibetrag: Liegt Ihr gesamtes zu versteuerndes Einkommen — Mietüberschuss plus alle anderen Einkünfte, nach Abzügen — bei höchstens 12.348 € (2026), fällt keine Einkommensteuer an. Das betrifft etwa Vermieter mit kleiner Rente oder ohne weiteres Einkommen. Für zusammen veranlagte Ehegatten verdoppelt sich der Betrag.
2. Verlust: Übersteigen die Werbungskosten die Einnahmen — typisch in den ersten Jahren eines finanzierten Kaufs —, entsteht ein Verlust. Er mindert Ihre übrigen Einkünfte und damit auch die Steuer auf Ihren Lohn.
3. Kleine Nebeneinkünfte von Arbeitnehmern: Haben Sie neben dem Arbeitslohn Einkünfte von insgesamt höchstens 410 € im Jahr, müssen Sie ihretwegen keine Steuererklärung abgeben, und auch in einer Veranlagung bleiben sie im Ergebnis steuerfrei (Härteausgleich, § 46 Abs. 2 Nr. 1 und Abs. 3 EStG)^[10]. Zwischen 410 € und 820 € wird der Betrag nur gleitend besteuert (§ 70 EStDV auf Grund von § 46 Abs. 5 EStG). Gemeint ist jeweils der Überschuss, nicht die Miete.

Eine Vereinfachung gibt es nur für die vorübergehende Vermietung von Teilen der selbst genutzten Wohnung: Bleiben die Einnahmen daraus bei höchstens 520 € im Jahr, kann das Finanzamt im Einverständnis mit Ihnen auf die Besteuerung verzichten (R 21.2 Abs. 1 EStR)^[11]. Für eine eigenständig vermietete Wohnung gilt das nicht.

Beispielrechnung: was von der Miete übrig bleibt

Annahmen (erfunden, kein bestimmter Fall): ledig, Einzelveranlagung, Veranlagungszeitraum 2026, zu versteuerndes Einkommen ohne die Vermietung 45.000 €. Eigentumswohnung, Baujahr 1995, gekauft 2025 für 250.000 € zuzüglich 25.000 € Kaufnebenkosten; Gebäudeanteil laut Kaufpreisaufteilung 80 %. Kaltmiete 850 € im Monat, Betriebskostenvorauszahlung 200 € im Monat, umlagefähige Kosten genau in dieser Höhe. Gerechnet ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer, nach dem Tarif des § 32a EStG. Variante B finanziert 200.000 € zu 3,5 % als Annuitätendarlehen; angesetzt sind die Zinsen des ersten vollen Jahres, in dem die Restschuld bereits sinkt.

Drei Dinge zeigt die Rechnung:

• Besteuert wird der Überschuss, nicht die Miete. In Variante A gehen von 10.200 € Kaltmiete 1.636 € Steuer ab; das sind rund 34 % des Überschusses, aber nur 16 % der Kaltmiete.
• Die AfA kostet kein Geld, mindert aber die Steuer. Die 4.400 € fließen in keinem Jahr ab; sie verteilen den Kaufpreis. Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn steuerpflichtig, und die bis dahin abgezogene AfA erhöht ihn (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Abs. 3 Satz 4 EStG)^[12]; die Ausnahme für selbst genutzte Wohnungen greift bei einer vermieteten Wohnung in der Regel nicht.
• Ein steuerlicher Verlust ist kein Gewinn. In Variante B sinkt die Steuer um 700 €, aber die Zinsen von 6.900 € und die Tilgung zahlen Sie trotzdem. Ob die Vermietung sich trägt, entscheidet der Geldfluss nach Steuer, nicht der Verlust auf dem Papier.

Mit 9.000 € zu versteuerndem Einkommen ohne die Vermietung statt 45.000 € läge die Summe in Variante A bei 13.780 € und die Steuer bei 219 € — nur der Teil oberhalb des Grundfreibetrags wird besteuert, und zwar mit dem niedrigen Eingangssatz.

Vermietung an Angehörige: die 66-%-Grenze

Vermieten Sie günstiger als ortsüblich — häufig an Kinder, Eltern oder andere Angehörige —, entscheidet das Verhältnis Ihrer Miete zur ortsüblichen Marktmiete darüber, wie viele Werbungskosten Sie abziehen dürfen (§ 21 Abs. 2 EStG). Vergleichsmaßstab ist die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten (R 21.3 EStR); die Marktmiete ist also eine Warmmiete, und verglichen wird warm mit warm.

Ein Beispiel: Die ortsübliche Marktmiete liegt bei 1.000 € warm, die Tochter zahlt 600 € — das sind 60 %. Ob die Werbungskosten voll zählen, hängt dann an der Prognose. Bei 680 € (68 %) zählen sie voll. Bei 450 € (45 %) zählen nur 45 % der Werbungskosten.

Die Marktmiete bestimmt das Finanzamt in der Regel nach dem Mietspiegel, daneben über Gutachten, Mietdatenbanken oder drei Vergleichswohnungen. Weil die Marktmiete steigt, kann eine einmal passende Miete Jahre später unter 66 % rutschen; ein regelmäßiger Abgleich gehört deshalb zur Vermietung an Angehörige. Wie Sie die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln, zeigt der Beitrag Ortsübliche Vergleichsmiete; für Berlin, Hamburg und weitere Städte nennt der Mietpreis-Rechner die Spanne des Mietspiegels.

Der Mietvertrag mit Angehörigen muss außerdem so abgeschlossen und gelebt werden wie unter Fremden — mit tatsächlich gezahlter Miete und abgerechneten Nebenkosten.

Steuererklärung und Anlage V

Die Einkünfte aus Vermietung tragen Sie für jedes Objekt in einer eigenen Anlage V zur Einkommensteuererklärung ein: oben die Einnahmen, unten die Werbungskosten, die AfA mit ihrer Bemessungsgrundlage. Eine Erklärungspflicht entsteht für Arbeitnehmer, sobald die Nebeneinkünfte 410 € im Jahr übersteigen (§ 46 Abs. 2 Nr. 1 EStG). Ohne steuerliche Beratung ist die Erklärung bis zum 31. Juli des Folgejahres abzugeben (§ 149 Abs. 2 AO)^[14]. Auch bei einem Verlust lohnt die Erklärung, weil er Ihre Steuer senkt.

Was Sie dafür sammeln:

• Kaufvertrag, Rechnungen der Kaufnebenkosten und eine Kaufpreisaufteilung (Boden und Gebäude)
• Mietvertrag und Kontoauszüge der Mieteingänge
• Darlehensvertrag und Zinsbescheinigung der Bank
• Hausgeld- beziehungsweise Jahresabrechnung der WEG und Grundsteuerbescheid
• Rechnungen für Reparaturen und Modernisierungen mit Zahlungsdatum
• Ihre Nebenkostenabrechnung an den Mieter mit Nachzahlung oder Erstattung

Häufige Fragen

Muss ich Mieteinnahmen versteuern?

Ja. Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und gehören in die Einkommensteuererklärung. Versteuert wird der Überschuss nach Abzug der Werbungskosten, zu Ihrem persönlichen Steuersatz.

Wie viel Steuer zahle ich auf Mieteinnahmen?

Einen festen Satz gibt es nicht. Der Überschuss erhöht Ihr zu versteuerndes Einkommen und wird mit dem Grenzsteuersatz besteuert, der darauf fällt: 0 % bis zum Grundfreibetrag, danach von 14 % bis 42 % und für sehr hohe Einkommen 45 %.

Wie viel Mieteinnahmen sind steuerfrei?

Es gibt keinen Freibetrag für Mieteinnahmen. Steuerfrei bleiben sie im Ergebnis, wenn Ihr gesamtes zu versteuerndes Einkommen den Grundfreibetrag von 12.348 € (2026) nicht übersteigt, wenn die Werbungskosten die Einnahmen übersteigen oder wenn Arbeitnehmer insgesamt höchstens 410 € Nebeneinkünfte haben.

Muss ich die Vermietung beim Finanzamt anmelden?

Eine gesonderte Anmeldung gibt es nicht; ein Gewerbe melden Sie für die Vermietung einer Wohnung in der Regel nicht an. Die Einkünfte erklären Sie in der Anlage V der jährlichen Einkommensteuererklärung. Erwartet das Finanzamt dauerhaft Steuer aus der Vermietung, kann es Vorauszahlungen festsetzen.

Was passiert, wenn ich an meine Kinder günstiger vermiete?

Bei einer Miete von mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete (warm) bleiben die Werbungskosten voll abziehbar. Zwischen 50 % und 66 % entscheidet eine Prognose über die gesamte Nutzungsdauer, unter 50 % werden die Werbungskosten nur anteilig berücksichtigt.

Primärquellen: § 21 EStG (öffnet in neuem Tab), § 32a EStG (öffnet in neuem Tab), § 9 EStG (öffnet in neuem Tab), § 7 EStG (öffnet in neuem Tab), § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (öffnet in neuem Tab), § 82b EStDV (öffnet in neuem Tab), § 46 EStG (öffnet in neuem Tab), § 70 EStDV (öffnet in neuem Tab), § 23 EStG (öffnet in neuem Tab), § 149 AO (öffnet in neuem Tab), R 21.2 und R 21.3 EStR (Amtliches Einkommensteuer-Handbuch) (öffnet in neuem Tab), BMF-Schreiben vom 8.10.2004 zur Einkünfteerzielungsabsicht (EStH Anhang 30 II) (öffnet in neuem Tab). Letzte fachliche Prüfung: 31. Oktober 2026. Tarif und Grundfreibetrag gelten für den Veranlagungszeitraum 2026. Die Beispielrechnung beruht auf erfundenen Annahmen. Der Beitrag ist allgemeine Information und keine Steuerberatung; Ihre Steuererklärung im Einzelfall gehört in die Hände einer Steuerberaterin oder eines Steuerberaters. Dieser Beitrag erklärt die allgemeine Rechtslage aus Vermietersicht und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.

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