Mietvertrag-Vorlage für Wohnraum

Was geregelt ist

Für wen

Für gewöhnlichen, nicht preisgebundenen Wohnraum mit unbefristeter Laufzeit. Nicht für befristete Vermietung, besondere Wohnformen oder komplexe Zusatzvereinbarungen. Die zulässige Anfangsmiete wird nicht berechnet; Hausordnung und Inventarliste müssen Sie selbst vereinbaren und beifügen.

Vor dem Ausfüllen bereitlegen

• Namen und Anschriften aller Parteien, gegebenenfalls Vollmachten.
• Adresse, Lage, gemessene Wohnfläche, mitvermietete Räume und Stellplätze.
• Mietbeginn, Kaltmiete, Betriebskostenvorauszahlung, Kaution, Zahlungskonto.
• Tatsächlicher Renovierungszustand, Vereinbarungen zu Küche und Ausstattung.
• Bei Kündigungsverzicht: das Datum des Vertragsschlusses mit allen Parteien.

Bei einer Ausnahme von der Mietpreisbremse kann eine Auskunft vor der Vertragserklärung des Mieters nötig sein (§ 556g BGB (öffnet in neuem Tab)). Ein Satz im Muster ersetzt weder diese Auskunft noch die Übergabe des Energieausweises.

Was „vermieterfreundlich“ bei einem Mietvertrag wirklich heißt

Ein vermieterfreundlicher Mietvertrag beschreibt die Pflichten so, dass sie verständlich und im konkreten Mietverhältnis durchsetzbar sind — nicht so, dass er möglichst viel auf den Mieter abwälzt. Der Grund ist die Umkehrung: Eine unwirksame Klausel wird nicht auf das gerade noch zulässige Maß gekürzt, sondern durch das Gesetz ersetzt, und das stellt den Vermieter häufig schlechter als eine maßvolle Regelung. Dieses Muster begrenzt Kleinreparaturen nach Gegenstand, Einzelkosten und Jahresbetrag, knüpft Schönheitsreparaturen an die tatsächlich renovierte Übergabe und wahrt die gesetzlichen Rechte bei Tierhaltung und Untervermietung. Mehrere Mieter haften als Gesamtschuldner; ein bloßer Auszug entlässt sie nicht aus dem Vertrag. Dazu kommen klare Betriebskostenvereinbarungen und ein dokumentierter Übergabezustand im Übergabeprotokoll. Ob einzelne Vereinbarungen wirksam sind, hängt auch von Ihren Ergänzungen und den tatsächlichen Verhältnissen ab.

Einfacher Mietvertrag oder Vordruck: reicht das?

Der klassische Vordruck aus dem Schreibwarenladen — vier Seiten, Kreuzchen, Lücken — ist rechtlich nicht verkehrt. Sein Problem ist die Herkunft: Viele Vordrucke werden über Jahre nachgedruckt, und Klauseln, die die Rechtsprechung inzwischen gekippt hat, stehen weiter drin. Ein einfacher Mietvertrag auf zwei Seiten kann umgekehrt völlig ausreichen, wenn sich die wesentlichen Vereinbarungen eindeutig ergeben; die Wirksamkeit hängt nicht von der Seitenzahl ab. Den Anwendungsfall des Vordrucks — Lücken ausfüllen, Zutreffendes ankreuzen — deckt das Online-Ausfüllen ab: Sie tragen die Eckdaten ein, entscheiden zwischen renoviert und nicht renoviert übergeben und drucken den Entwurf; wer lieber in Word arbeitet, lädt die leere Basisvorlage herunter. Eine Prüfung Ihres konkreten Mietverhältnisses ersetzt das Muster nicht.

Einfacher Mietvertrag: was mindestens hinein muss

Ein Mietvertrag steht, sobald beide Seiten sich über drei Punkte einig sind: wer an wen vermietet, welche Räume überlassen werden und welche Miete dafür zu zahlen ist (§ 535 BGB (öffnet in neuem Tab)). Für den unbefristeten Vertrag ohne Kündigungsverzicht verlangt das Gesetz keine Form; ein Vertrag für länger als ein Jahr ohne Schriftform gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB (öffnet in neuem Tab)). Schweigt der Vertrag, gilt das Gesetz, etwa für die Fälligkeit der Miete bis zum dritten Werktag (§ 556b BGB (öffnet in neuem Tab)) und die Kündigungsfristen (§ 573c BGB (öffnet in neuem Tab)). Fünf Punkte gelten nur, wenn sie ausdrücklich im Vertrag stehen:

• Betriebskosten: Der Mieter trägt sie nur, wenn das vereinbart ist; die Vereinbarung legt auch fest, ob er vorauszahlt (§ 556 BGB (öffnet in neuem Tab)).
• Kaution: Nur wenn vereinbart, und höchstens drei Nettokaltmieten (§ 551 BGB (öffnet in neuem Tab)).
• Schönheits- und Kleinreparaturen: Ohne Vereinbarung bleibt die Erhaltung der Mietsache beim Vermieter (§ 535 Abs. 1 BGB (öffnet in neuem Tab)).
• Befristung: Nur mit einem der gesetzlichen Gründe, schriftlich bei Vertragsschluss mitgeteilt; sonst läuft der Vertrag unbefristet (§ 575 BGB (öffnet in neuem Tab)).
• Indexmiete: Nur schriftlich vereinbart (§ 557b BGB (öffnet in neuem Tab)).

Das Online-Ausfüllen fragt diese Punkte in fünf Schritten ab. Vorab wählen Sie gesetzliche Mieterhöhung oder Indexmiete und ob ein Kündigungsverzicht von 12 oder 24 Monaten gelten soll. Dann folgen:

• Mieträume: Adresse, Geschoss und Lage, Zimmer, Wohnfläche, Nebenräume, Keller, Stellplatz oder Garage, Gartenanteil, Schlüssel
• Mietzeit und Miete: Mietbeginn, Kaltmiete, Betriebskosten-Vorauszahlung, Konto
• Kaution und Betriebskosten
• Nutzungsregeln und Abschluss: Grenzen für Kleinreparaturen, Übergabezustand für die Schönheitsreparaturen, sonstige Vereinbarungen, Ort und Datum
• Parteien

Kündigung (bis auf den gewählten Kündigungsverzicht), Zahlungsweise, Tierhaltung, Untervermietung und Rückgabe sind fester Wortlaut. Jeder Schritt lässt sich überspringen; offene Angaben bleiben Platzhalter, und das PDF ist dann als Entwurf gekennzeichnet. Online entsteht ein PDF; als Word-Datei gibt es nur die leere Basisvorlage zum Herunterladen.

Warum so viele Musterverträge scheitern

Unwirksame Formularbestimmungen werden grundsätzlich durch die gesetzlichen Vorschriften ersetzt, nicht auf das zulässige Maß reduziert (§ 306 BGB (öffnet in neuem Tab)). Das trifft Vermieter an drei Stellen besonders oft:

• Schönheitsreparaturen mit starren Fristen („Küche und Bad alle drei Jahre“) sind seit Jahren unwirksam; eine unwirksame Übertragung begründet keine Renovierungspflicht des Mieters.
• Renovierungspflicht trotz unrenovierter Übergabe: Ohne angemessenen Ausgleich — etwa Mietfreiheit in passender Höhe — fällt die Klausel weg (BGH, VIII ZR 185/14).
• Kleinreparatur-Klauseln ohne doppelte Obergrenze (Betrag je Reparatur und Jahreshöchstgrenze) können die Kostenübertragung insgesamt unwirksam machen.

Ansprüche wegen schuldhaft verursachter Schäden sind davon jeweils zu unterscheiden.

Die fünf Klauseln, auf die es wirklich ankommt

Die Tabelle oben nennt die Regelung; hier steht, warum sie so gefasst ist.

Schönheitsreparaturen: Per Formularklausel nur übertragbar, wenn die Wohnung renoviert übergeben wird oder der Mieter einen angemessenen Ausgleich erhält — und nur mit flexibler Formulierung („soweit erforderlich“), nie mit starrem Fristenplan. Das Muster überträgt bei unrenovierter Übergabe keine Schönheitsreparaturen; einen Ausgleichsfall bildet es nicht ab.

Kleinreparaturen: Erfasst werden dürfen nur Gegenstände, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind — Armaturen, Schalter, Griffe, nicht die Heizungsanlage. Feste gesetzliche Euro- oder Prozentsätze gibt es nicht; die voreingestellten 100 € und 6 % sind keine gesetzlichen Grenzwerte.

Tierhaltung: Ein generelles Verbot von Hunden und Katzen im Formularvertrag ist nach der BGH-Rechtsprechung (öffnet in neuem Tab) unwirksam; erforderlich ist eine Interessenabwägung im Einzelfall. Ein Zustimmungsvorbehalt kann diese Prüfung strukturieren. Auch Kleintierhaltung ist nicht grenzenlos, etwa bei Störungen oder Gefahren.

Untervermietung: Erlaubnisvorbehalt ja — aber der gesetzliche Anspruch auf teilweise Untervermietung bei berechtigtem Interesse (§ 553 BGB (öffnet in neuem Tab)) lässt sich nicht wegbedingen. Eine Klausel, die das versucht, ist unwirksam.

Kaution: Eine Geldkaution beträgt höchstens drei Nettokaltmieten; der Mieter darf sie in drei Monatsraten leisten, sie wird getrennt vom Vermietervermögen angelegt und die Erträge stehen dem Mieter zu (§ 551 BGB (öffnet in neuem Tab)).

Gesetzliche Mieterhöhung, Staffelmiete oder Indexmiete?

„Unbefristet“ beschreibt die Vertragsdauer; auch ein unbefristeter Mietvertrag kann eine Staffel- oder Indexmiete enthalten. Die Basisvorlage sieht die gesetzlichen Mieterhöhungsmöglichkeiten vor; online können Sie wahlweise eine Indexmiete vereinbaren. Bei einer Staffelmiete werden die Mieten oder Erhöhungen in Euro schriftlich vereinbart; die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, und die Mietpreisbremse gilt für jede Staffel (§ 557a BGB (öffnet in neuem Tab)). Bei einer Indexmiete wird die Miete schriftlich an den Verbraucherpreisindex für Deutschland gekoppelt; Anpassungen nach oben und unten sind in Textform geltend zu machen, Vergleichsmietenerhöhungen nach § 558 BGB sind ausgeschlossen, die Mietpreisbremse gilt für die Ausgangsmiete (§ 557b BGB (öffnet in neuem Tab)). Die Unterschiede erklärt der Beitrag Indexmiete oder Staffelmiete; die spätere Anpassung rechnet der Indexmiete-Rechner.

Häufige Fehler beim Ausfüllen

• Wohnfläche schöngerechnet: Eine erhebliche Flächenabweichung kann Gewährleistungs- und Rückzahlungsansprüche auslösen — messen statt schätzen.
• Nicht alle Mieter im Vertrag: Klären Sie, wer Vertragspartei werden soll, und dokumentieren Sie den Vertragsschluss mit allen Mietern oder ihren bevollmächtigten Vertretern.
• Betriebskosten unklar vereinbart: Für die üblichen Kategorien kann die Vereinbarung genügen, dass der Mieter die Betriebskosten trägt (BGH VIII ZR 137/15 (öffnet in neuem Tab)); sonstige Kosten müssen konkret bezeichnet werden.
• Vorauszahlung zu niedrig angesetzt: Eine bewusst niedrige Vorauszahlung macht das Inserat attraktiver — und die erste Nachzahlung zum Konflikt.
• Ausnahme von der Mietpreisbremse nicht offengelegt: Wer sich auf §§ 556e oder 556f BGB stützt, muss die Auskunft unaufgefordert in Textform vor der Vertragserklärung des Mieters erteilen; eine hohe Miete im Vertrag ersetzt sie nicht (§ 556g BGB (öffnet in neuem Tab)).
• Energieausweis zu spät gezeigt: Bei der Besichtigung vorlegen oder sichtbar aushängen, nach Vertragsschluss unverzüglich eine Kopie übergeben (§ 80 GModG (öffnet in neuem Tab)); Ausnahmen für bestimmte kleine Gebäude und Baudenkmäler bleiben zu prüfen.

Mietvertrag für ein Haus: was sich ändert

Ein zum Wohnen vermietetes Haus ist Wohnraum, für den dieselben Vorschriften gelten wie für eine Wohnung (§ 549 BGB (öffnet in neuem Tab)); das Muster passt deshalb auch für ein Einfamilienhaus. Der Vertragstext spricht von „der Wohnung“; tragen Sie beim Online-Ausfüllen unter „Geschoss und Lage“ zum Beispiel „Einfamilienhaus, Erd- und Obergeschoss“ ein, die Garage unter „Stellplatz/Garage Nr.“. Vier Punkte liegen beim Haus anders:

• Gartenpflege: Der Schalter „Gartenanteil“ führt den Garten in § 1 auf, regelt aber nicht, wer ihn pflegt. Soll der Mieter Rasen, Hecke und Laub übernehmen, beschreiben Sie Umfang und Grenzen unter „Sonstige Vereinbarungen (§ 12 Nr. 1)“ konkret. Beauftragen Sie stattdessen einen Gärtner, sind dessen laufende Kosten Betriebskosten der Gartenpflege (§ 2 Nr. 10 BetrKV (öffnet in neuem Tab)); § 5 des Musters legt sie auf den Mieter um.
• Winterdienst: Wer wo räumen und streuen muss, regelt die Satzung Ihrer Gemeinde. Soll der Mieter Gehweg und Zugang räumen, gehört auch das in die sonstigen Vereinbarungen; eine Hausordnung begründet nach § 12 Nr. 3 des Musters keine zusätzlichen Arbeitspflichten. Die Betriebskostenverordnung nennt den Winterdienst nicht eigens. Für einen beauftragten Dienst kommen die Straßenreinigung einschließlich nicht öffentlicher Maßnahmen und die Pflege von Zugängen und Zufahrten in Betracht (§ 2 Nr. 8 und 10 BetrKV (öffnet in neuem Tab)). Übernimmt der Mieter Garten oder Winterdienst selbst, streichen Sie die Kostenart unter „Nicht umgelegte Kostenarten“, damit Vertrag und Abrechnung nicht beides vorsehen.
• Schönheitsreparaturen: Wie in der Wohnung überträgt § 9 die laufenden Schönheitsreparaturen nur bei renovierter Übergabe; online wählen Sie dafür den Übergabezustand. Das Muster übernimmt die Aufzählung in § 28 Abs. 4 II. BV (öffnet in neuem Tab) ohne die Fußböden: Wände und Decken, Heizkörper, Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen. Fassade, Dach, Zaun und Fenster von außen gehören nicht dazu; ihre Erhaltung bleibt beim Vermieter (§ 535 Abs. 1 BGB (öffnet in neuem Tab)).
• Nebenkosten: Ist das Haus an einen Haushalt vermietet, trägt dieser die umgelegten Kosten ganz; der Umlageschlüssel nach Wohnfläche in § 5 Nr. 4 kommt dann nicht zum Tragen. Verträge, die der Mieter selbst mit Versorgern schließt, laufen nicht über die Abrechnung. Was auf Ihren Namen läuft, etwa Grundsteuer und Gebäudeversicherung, rechnen Sie jährlich ab; die Vorauszahlung dafür tragen Sie im Schritt „Mietzeit und Miete“ ein, nur in angemessener Höhe (§ 2 Nr. 1 und 13 BetrKV (öffnet in neuem Tab), § 556 Abs. 2 und 3 BGB (öffnet in neuem Tab)). Eine Pauschale statt Vorauszahlung bildet das Online-Ausfüllen nicht ab. Unter „Sonstige Betriebskosten“ schlägt es die Dachrinnenreinigung vor; sonstige Betriebskosten, die dort nicht konkret stehen, trägt der Mieter nicht.

Vom Muster zum unterschriebenen Vertrag

Der Mietvertrag ist der letzte Schritt einer Vermietung, nicht der erste. Die bewährte Reihenfolge: Kaltmiete festlegen, Inserat erstellen, Anfragen sortieren, Mieter prüfen und auswählen — und erst wenn die Unterlagen des Wunschmieters geprüft sind, den Vertrag aufsetzen. Den kompletten Ablauf beschreibt der Leitfaden zum privaten Vermieten.

Unterschrieben werden muss nicht zwingend am Küchentisch: Der Standardvertrag ohne besondere Formabreden kann grundsätzlich auch elektronisch geschlossen werden; die Nachweisbarkeit der Erklärungen sollte gesichert sein. Wo die Grenzen liegen — Befristung, Staffelmiete, Bürgschaft — steht im Beitrag Mietvertrag digital unterschreiben. Nach der Unterschrift folgen zwei Dokumente des Einzugs: das Übergabeprotokoll und die Wohnungsgeberbestätigung für die Anmeldung des Mieters beim Meldeamt.

Die Vorlage ist kostenlos. Wer die Vermietung mit Nunc durchführt, kann im Paket Komplett den Vertrag direkt qualifiziert elektronisch unterschreiben lassen und bis zu drei Bonitätsauskünfte zu Bewerbern anfragen — damit Mieterauswahl und Vertrag aus einem Guss sind.

Primärquellen: § 306 BGB (öffnet in neuem Tab), § 535 BGB (öffnet in neuem Tab), § 549 BGB (öffnet in neuem Tab), § 550 BGB (öffnet in neuem Tab), § 551 BGB (öffnet in neuem Tab), § 553 BGB (öffnet in neuem Tab), § 556 BGB (öffnet in neuem Tab), § 556b BGB (öffnet in neuem Tab), § 556g BGB (öffnet in neuem Tab), § 557a BGB (öffnet in neuem Tab), § 557b BGB (öffnet in neuem Tab), § 573c BGB (öffnet in neuem Tab), § 575 BGB (öffnet in neuem Tab), § 2 BetrKV (öffnet in neuem Tab), § 28 Abs. 4 II. BV (öffnet in neuem Tab), § 80 GModG (öffnet in neuem Tab). Letzte fachliche Prüfung: 26. Oktober 2026. Dieser Beitrag erklärt die allgemeine Rechtslage aus Vermietersicht und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.